Od użytkownika wieczystego do właściciela gruntu

Sejm uchwalił ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, której projekt przedłożył Minister Inwestycji i Rozwoju.

Ustawa zakłada, iż z dniem 1 stycznia 2019 r., z mocy prawa, prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi ulegnie przekształceniu w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Efekt? Właściciel lokalu uzyska udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym.

Z rozwiązań zawartych w ustawie skorzystają przede wszystkim ci, którzy w chwili obecnej płacą za użytkowanie wieczyste, czyli właściciele mieszkań w blokach i właściciele domów jednorodzinnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe, a także właściciele lokali użytkowych (handlowych i usługowych). Przekształceniu ulegną również grunty zabudowane tzw. infrastrukturą towarzyszącą, np. budynkami gospodarczymi, garażami (o ile będą położone na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi).

W chwili obecnej do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, znajdujących się w budynku. Co za tym idzie, brak zgody choćby jednego ze współwłaścicieli uniemożliwia nabycie prawa własności gruntu przez innych mieszkańców.

Nowe przepisy zakładają, że w miejsce dotychczas uiszczanej opłaty za użytkowanie wieczyste, przyszli właściciele będą płacić roczne opłaty przekształceniowe – przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Ich wysokość będzie równa rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Ustawa przewiduje obowiązek wniesienia opłaty za dany rok kalendarzowy do dnia 31 marca. Co istotne, przepisy pozwalają na rozłożenie opłaty na raty.

Z uwagi na długi okres wnoszenia, opłata przekształceniowa będzie podlegała waloryzacji, dokonywanej z urzędu lub na wniosek nowego właściciela. Waloryzacja nie może być jednak dokonywana częściej niż raz na 3 lata.
Ustawodawca dopuścił również możliwość wniesienia tzw. opłaty łącznej (20 opłat jednorazowo). Zamiar taki nowy właściciel gruntu może zgłosić w każdym czasie. Jednorazowe wniesienie opłaty pozwala uniknąć dodatkowych kosztów związanych z waloryzacją.

Potwierdzeniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu będzie zaświadczenie wydawane przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli nieruchomości (np. starostów). Termin na wydanie zaświadczenia wynosi 12 miesięcy. Jeżeli jednak z wnioskiem o wydanie wystąpi właściciel gruntu, termin ten ulega skróceniu do 4 miesięcy. Jest to o tyle istotne, że to właśnie owe zaświadczenie będzie stanowiło podstawę wpisu do księgi wieczystej prawa własności gruntu nabytego z mocy ustawy. Wpis do księgi wieczystej będzie wolny od opłat.

Ustawa zawiera także wytyczne dotyczące udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych.

Obowiązek udzielenia bonifikaty powstaje, gdy opłata jest wnoszona jednorazowo (tzw. opłata łączna) i gdy budynek znajduje się na gruncie Skarbu Państwa (bonifikata obligatoryjna). Jeśli właściciel lokalu lub budynku zdecyduje się wnieść opłatę w pierwszym roku, otrzyma bonifikatę w wysokości 60%. W kolejnych latach wysokość opłaty będzie malała o 10% rocznie.

Dopuszczalne jest również udzielanie bonifikat od rocznych opłat przekształceniowych (bonifikata fakultatywna). Uprawnienie to przysługuje dotychczasowym właścicielom gruntów (Skarb Państwa, gminy). System bonifikat obejmie osoby fizyczne, które są właścicielami budynków jednorodzinnych, mieszkań w budynkach wielorodzinnych lub spółdzielnie mieszkaniowe.

Rady gmin, powiatów oraz sejmiki województw będą decydowały (w drodze uchwały) o wysokości bonifikaty oraz o warunkach jej udzielenia, jeśli grunt stanowi własność samorządu terytorialnego. Jeśli natomiast właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, decyzja o wysokości bonifikaty należeć będzie do wojewodów (zarządzenie).

Co istotne, ustawa umożliwia także korzystanie z bonifikat osobom, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Osoby takie będą korzystały z bonifikaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi będzie odpowiadała wysokości bonifikaty od opłaty przekształceniowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

Nie ulega wątpliwości, że na przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu najwięcej zyskają właściciele działek pod domami jednorodzinnymi. Zwłaszcza tych, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Może się bowiem zdarzyć – jeśli skorzystają z bonifikat – że nabędą prawo własności działki płacąc np. 40% jej wartości.

Rozwiązania zaproponowane w ustawie są korzystne także dla właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych, którzy uzyskają prawo własności gruntu, które jest prawem zdecydowanie silniejszym niż użytkowanie wieczyste.

Wymierne korzyści odniosą także właściciel lokali w budynkach wielolokalowych bowiem wysokość opłaty przekształceniowej będzie stała i zastąpi zmienną – niejednokrotnie gwałtownie rosnącą – opłatę za użytkowanie wieczyste.

Dodano: 09.08.2018, do Aktualności